Hinweise zu Mieterhöhungen

Hinweise zu Mieterhöhungen

Bei einer Mieterhöhung ist vorab zu unterscheiden, ob die Wohnung öffentlich 
gefördert wird (sozialer Wohnungsbau) oder frei finanziert ist.

Sofern die Wohnung zum sozialen Wohnungsbau gehört, kann eine Mieterhöhung ausgesprochen werden,
wenn sich die Kostenmiete erhöht. Dies kann der Vermieter mit der Wirtschaftlichkeitsberechnung
begründen, die von ihm vorzulegen ist. Falls die Mieterhöhung wirksam ist, muss die erhöhte Miete
ab dem nächsten Monat gezahlt werden, sofern die Erklärung bis zum 15. des Monats zugegangen ist.
Zudem kann die Miete aufgrund der Erhöhung der laufenden Aufwendungen, der Verwaltungskosten und 
der Instandhaltungskosten erhöht werden. Diese Mieterhöhung kann unter Umständen auch rückwirkend ab
dem Beginn des vorangegangenen Jahres gefordert werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Mieterhöhungen für eine frei finanzierte Wohnung sind ebenfalls zu begründen. Hierbei nimmt der Vermieter
in der Regel Bezug auf den Mietspiegel. In diesem Fall hat der Vermieter anzugeben, zu welchem
Zeitpunkt die Wohnung bezugsfertig gewesen ist, um dann vorab die Wohnung in die Gruppe des
Mietspiegels, die sich nach dem „Baualter“ richtet, einzuordnen. 
Innerhalb dieser Gruppe gibt es sowohl einen Mindestpreis, als auch einen Höchstpreis;
Richtlinie ist in den meisten Fällen der „Mittelwert“. Abweichungen von diesem Mittelwert können mit der
besseren oder schlechteren Wohnlage und/oder mit der Ausstattung der Wohnung begründet werden.

Zu prüfen ist grundsätzlich, ob die „Kappungsgrenze“ eingehalten worden ist. Diese besagt, dass die Miete
um nicht mehr als 20 % (in Wuppertal gilt nicht die Mietpreisbremse) innerhalb von 3 Jahren erhöht
werden darf. Als weitere Möglichkeit zur Begründung der Mieterhöhung kommt die Bezugnahme auf
Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten in Betracht.

Weiterhin hat der Vermieter darauf hinzuweisen, dass der Mieterhöhung 
zugestimmt werden muss, und zwar innerhalb einer Frist von rund 2 Monaten. 
Die erhöhte Miete muss dann nach Ablauf dieser zwei Monate gezahlt werden. 
Beispiel: Mieterhöhung erhalten am 15.01... . Zustimmung müsste erteilt werden bis zum 31.03... .; 
die erhöhte Miete müsste gezahlt werden ab 01.04... .

Aber auch für den Fall, dass die Mieterhöhung wirksam und zulässig ist, ist 
vor Zahlung der erhöhten Miete zu prüfen, ob die Wohnung erhebliche Mängel 
aufweist, auch wenn diese vielleicht schon seit längerer Zeit vorhanden sind. 
Hier wäre dann zwar die Zustimmung zu erteilen, gleichzeitig aber auch darauf 
hinzuweisen, dass die erhöhte Miete erst nach Beseitigung des Mangels gezahlt wird.

Sofern die Zustimmung zu einer zulässigen Mieterhöhung nicht erteilt wird, 
hat der Vermieter das Recht, auf Zustimmung zu klagen. Hierzu hat er eine Frist
von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist für den Mieter. 
Eine Mieterhöhung kann frühestens fünfzehn Monate nach Abschluss des Mietvertrags erfolgen.
Ausgenommen von diesen Mieterhöhungen sind Staffelmietverträge und Indexmietverträge.

Eine Mieterhöhung kann auch nach Durchführung von Modernisierungen ausgesprochen werden. 
Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören u. a. Verbesserungen der allgemeinen Wohnverhältnisse und
Veränderungen zum Zweck der Energieeinsparung, so z. B. Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau von
Wasseruhren u.a..

Voraussetzung ist jedoch, dass die Maßnahme drei Monate vor Beginn angekündigt wird und hierbei der
Zeitpunkt und die Art der Arbeiten, sowie die zu erwartende Mieterhöhung genannt werden. Prinzipiell
besteht bei „sinnvollen“ Maßnahmen eine Duldungspflicht.
Widerspruch kann jedoch eingelegt werden, wenn die Bauarbeiten selbst, die baulichen Folgen oder die zu
erwartende Mieterhöhung eine Härte bedeuten würde. Es können 11 % der Modernisierungskosten auf die
Miete aufgeschlagen werden; Unter Umständen muss ein Abzug für notwendige Reperaturen vorgenommen
werden. Die erhöhte Miete müsste dann mit Beginn des dritten Monats, der auf den Monat, in dem die
Mieterhöhung erteilt wird, gezahlt werden. Alle genannten Mieterhöhungen betreffen ausschließlich die
Kaltmiete und nicht die gesondert im Mietvertrag ausgewiesenen Nebenkosten.

Besondere Vorsicht gilt bei mündlichen Absprachen über Mieterhöhungen. Hier sollten grundsätzlich keine
 mündlichen Zustimmungen oder Einverständnisse erklärt werden.

 

Bitte beachten Sie: Diese Information ersetzt keine ausführliche Beratung. In Zweifelsfällen oder bei Unklarheiten bitte unbedingt rechtlichen Rat einholen! Der Bergische Mieterring führt kostenlose Beratungen für seine Mitglieder durch. Erfragen Sie bitte unsere Aufnahmebedingungen über unsere Geschäftsstelle: Tel. 0202 5906055

 

 

Kontakt

Höhne 18

42275 Wuppertal

info@bergischer-mieterring.de

Telefon: 0202-596055

Unsere Öffnungszeiten

Mo  9.00-13.00 und 14.00-17.00 Uhr
Di    9.00-13.00 und 14.00-17.00 Uhr
Mi   9.00-13.00 und 14.00-17.00 Uhr
Do  9.00-13.00 und 14.00-17.00 Uhr
Fr    9.00-13.00 Uhr

Beratungstermine nach Vereinbarung 

Meistbesuchte Seiten